什么樣的希臘房子更保值？

什么樣的希臘房子更保值？假設我今天花2萬歐元買一輛新的大眾POLO，未來5年開了10萬公里，如果5年后我出手賣掉的話，可能只能賣1萬歐元。那我們可以說，這輛汽車5年后的”殘值“是1萬歐元。汽車會折舊，房子也會。作為中國人，我們習慣了房子不斷在漲價——房子會漲價（其實也會跌價），也會折舊，只是漲價速度遠遠高于折舊速度，于是我們忽視了房子的折舊而已。要搞清楚什么樣的希臘房子更保值，首先要搞清楚房子的成本結構和房屋價值與時間的關系。

希臘房子的成本結構

我們先說說國內(nèi)房子的成本構成：

有興趣深入研究這個問題的朋友可以去找萬科、碧桂園等上市公司的財報來研究一下，可以看到這幾家中國頂尖房地產(chǎn)公司的成本構成和利潤率。為了簡單起見，直接總結：在國內(nèi)房地產(chǎn)市場，賺錢的不是房地產(chǎn)開發(fā)商，而是地方政府。

我們再說說希臘房子的成本構成：

我分別請教了幾位在希臘從事房產(chǎn)中介、房產(chǎn)開發(fā)的朋友，綜合他們的看法，希臘房子的成本有六個方面構成：希臘的土地是永久產(chǎn)權，每一塊土地的”成本“都不盡相同，我們只能先從建造成本入手（建造成本可以核算出”市場價“，而且所占比例較大）。以雅典為例，聯(lián)排別墅每平米的平均建造成本在1200歐元左右，折合人民幣9100元，大約是國內(nèi)的2.5倍左右——我了解了一下，有如下幾個原因：

1、希臘的人工成本至少比國內(nèi)貴30%；

2、希臘的建筑材料至少比國內(nèi)貴30%；

3、希臘建筑防震等級高，至少增加20%的成本；

4、希臘建筑施工手段比較傳統(tǒng)（多依賴人工和人工），導致工期至少比國內(nèi)長50%；

5、建筑施工企業(yè)的稅負成本至少比國內(nèi)高20%。

裝修成本如果按照每平米500歐元來計算的話，這就意味著雅典聯(lián)排別墅每平米的建筑+裝修成本就有1700歐元，估算一下，雅典新建聯(lián)排別墅每平米的總成本不會低于2500歐元。

公寓樓和獨棟別墅的總成本，以2500元為基數(shù)，分別乘以一個系數(shù)——我的版本如下，僅供參考：

公寓樓：2500*0.8=2000

獨棟別墅：2500*1.2=3000

需要特別說明是，聯(lián)排別墅和獨棟別墅，你所永久擁有的是不只是房子，還有房子所在的土地——獨棟別墅，通過一些行政審批流程，你就可以獨自決定將老房子拆除，建造新房子；聯(lián)排別墅，你需要和2-3位鄰居協(xié)商一致，才有可能將老房子拆除，建造新房子。而公寓樓，100平米的面積，對應的土地面積只有10-20平米；你想和10-20位鄰居協(xié)商一致，把老樓拆掉，重新建設新樓，幾乎沒可能。

希臘房子總價值和時間的關系

按照中國的國家標準，城市住宅的設計使用年限和設計基準期都是50年——50年以后，要根據(jù)房屋的具體情況進行處理，包括但不限于拆除、修理、加固。考慮到國內(nèi)2008年之前相關法律的缺失和執(zhí)法力度的彈性，建筑質(zhì)量嚴重低于設計標準，這些建造于2008年以前的城市住宅，其”安全使用年限“（這是我自己生造的一個概念）不會超過40年。

我沒有查到希臘政府頒布的國家標準，估計要比中國的標準高一些。假設希臘住宅設計使用年限是100年的話，1-20年，基本不需要進行修繕；20-40年，10年就需要一次小修繕；40-60年，至少要進行一次大規(guī)模的修繕；60年以后，希臘房子本身的”殘值“無限接近于0——如果要拆除重新建房的話，房子本身的”殘值“很可能還不足以支付拆除成本。

為了便于向你直觀展示房屋總價值和房屋年限的關系，我模擬（假設）了一個簡化版的變化模型，可以得出：

1、前面30年，由于房屋折舊有限，投入的修繕成本也有限，而且房屋和土地都在升值，所以房屋總價值一直在增長，年化復合增長率大約3.06%。

2、31-61年，房子不斷老化，需要額外投入進行修繕以維持房屋的居住功能；雖然土地還在升值，但房屋總價值一直在下降，年化也是3.06%。

3、61-71年，房子更加老化，房子自身的殘值慢慢接近于0，只剩下土地的價值。

4、71-96年，土地還在升值，從50升值到100，年化復合增值率是2.78%。

需要特別要說明是：

變化模型適用于聯(lián)排別墅和獨棟別墅，不適用于公寓樓，特別是住戶超過10戶以上、容積率超過10的公寓樓——對于這樣的公寓樓，年限超過40年（對應1979年建造）以后，對應土地的價值變成水中花、鏡中月，其房子自身的殘值很快就會降到0；你還不得不每年為其支付物業(yè)稅。

結論

曾經(jīng)有人問李嘉誠關于買房升值的考量因素，他說：“決定房地產(chǎn)價值的因素，首先是地段，第二是地段，第三還是地段。”希臘現(xiàn)有1110萬人口（還有120-150萬外來移民），以雅典為中心的阿提卡大區(qū)常住人口有400萬，約占全國總人數(shù)（基礎為1240萬人）的32.26%?？梢灶A見到的未來20-30年，如果希臘不發(fā)生特別大的政治和社會動蕩，雅典的常住人口還會增加，人口增加將會帶來買房和租房的需求——哪個年輕人不喜歡到大城市工作和生活啊。

長遠來看，雅典的房子還會繼續(xù)溫和地升值——短期來看，這里面既有房子本身的增值，也有房子所在土地（所在位置）的增值；長期來看，主要是房子所在土地的增值。

?希臘房子購買結論：

1、不是所有的希臘房子都能保值；

2、更不是所有的房子都會升值:

3、房齡超過30年的房子（建于1989年之前），特別是容積率超過10的公寓樓，很快就要進入（甚至已經(jīng)進入）總體貶值區(qū)；

4、相對而言，優(yōu)質(zhì)地段的房子，特別是聯(lián)排別墅和獨棟別墅，由于土地的持續(xù)增值，房屋總價值保值能力更好、增值空間更大；

5、購買市中心區(qū)域老公寓樓并用于出租，不要只計算租金回報率，還要加上房屋本身總價值的變動情況，整體算下來，你很可能在虧本。

希臘房子購買建議

1、不要買房齡超過30年的老房子，特別是容積率超過10的公寓樓，無論是自住還是投資；

2、地段好、年限短的房子，特別是聯(lián)排別墅和獨棟別墅，趕緊買，現(xiàn)在的市場價甚至低于其成本價。

以上“什么樣的希臘房子更保值？”只是我個人的推斷和謬見

 

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